올해 공시지가 시세반영률은 31%, 정부 68% 거짓발표?

건물이 철거된 나지 상태 시 공시지가 시세반영률 43%에 불과

소비자를 위한 신문 | 입력 : 2021/02/19 [21:59]

서울시 25개 자치구에 위치한 85개 표준지 아파트의 땅값 시세와 공시지가를 비교·조사결과 공시지가 현실화율은 30.7%로 정부 발표치인 68.4%의 절반도 안되는 것으로 나타났다.

 

이에 18일 경실련은 2021년 표준지 공시지가 시세반영률을 분석한 결과에서 드러났다.

 

국토부는 ‘19년 12월 24일부터 52만 표준지에 대한 2021년 공시지가(안) 열람을 시작했고, 2월 1일 확정 고시했다. 경실련은 서울 25개 자치구 내 85개 표준지 아파트 시세를 조사한 후 땅값 시세를 산출하여 공시지가와 비교했다.

 

조사대상은 서울 25개 구내 85개 표준지 아파트(구별로 표준지 아파트 3~4개 선정)이며, 아파트 시세는 KB, 다음 부동산 시세 자료 등을 활용했다. 토지 시세는 아파트 시세에서 노후도를 반영하여 건축비(평당 100~600만원)를 제외한 후 용적률을 고려하여 산출했다. 아파트 가격과 공시지가는 모두 매년 1월 기준이다.

 

조사결과, 85개 표준지 아파트의 토지 시세는 평균 평당 8,328만 원이고, 공시지가는 평당 2,554만원으로 공시지가의 시세반영률은 30.7%로 나타났다. 이는 문재인 정부 취임 초 39.3%보다 8.6%p 떨어진 수치이다. 정부는 2017년 62.6%에서 2021년 68.4%로 상승했다고 발표했다. 하지만 경실련 조사결과는 정부 발표치의 절반에도 못 미쳤고, 취임 초보다 현실화율이 더 떨어졌다.

 

 

 

공시지가 상승이 땅값 상승을 따라가지 못하면서 공시지가 현실화율은 지속적으로 낮아지고 있다. 문재인 정부 이후 85개 아파트 단지의 아파트값 변동을 조사한 결과, 아파트값은 2017년 평당 2,004만 원(한채당 6.8억)에서 2021년 3,630만 원(12.3억)으로 81%(5.5억) 상승한 것으로 나타났다.

 

같은 기간 강남 3구는 평당 3,846만 원에서 6,636만 원으로 73%, 2,790만 원 상승했고, 비강남은 평당 1,719만 원에서 3,183만원으로 85%, 1,464만원 상승했다. 과거 상대적으로 안정적이었던 비강남 지역의 아파트값 상승률이 강남 지역을 앞지른 것이다.

 

아파트값 상승으로 토지비는 더 크게 상승했다. 서울 25개 자치구 기준, 85개 표준지 아파트 단지의 토지비는 2017년 평당 4,200만 원에서 2021년 8,328만 원으로 4,128만 원, 98%가 상승해 2017년 땅값의 2배가 되었다. 하지만 공시지가는 2017년 1,652만 원에서 2021년 2,554만 원으로 55%, 902만 원 상승에 그치면서 공시지가 시세반영률은 더 떨어졌다.

 

강남 3구 공시지가 시세반영률은 2017년 43.9%에서 2021년 42.1%로 (-1.8%)하락했고, 비강남은 2017년 37.5%에서 2021년 27.5%로 (-10.0%) 하락했다. 아파트값이 크게 상승한 비강남의 시세반영률이 강남보다 더 큰 폭으로 떨어졌다. 공시지가 현실화율을 제고하고 있다는 정부 발표를 신뢰할 수 없는 대목이다.

 

         ↑서울시 자치구별 표준지 아파트 시세반영률

 

자치구별로는 25개 자치구 중 성동구가 22.1%로 가장 낮았다. 대부분이 2~30%대에 머물렀다. 서초구가 43.7%로 높게 나타났지만, 정부 발표치(68.4%)에는 한참 못 미쳤다. 단지별로는 강남 3구에서는 송파구 잠실엘스가 공시지가는 4,703만원, 토지 시세는 17,207만원으로 시세반영률이 27.3%로 가장 낮았고, 비강남에서는 서대문구 북아현 두산이 토지 시세는 1억 362만원, 공시지가는 1,898만원으로 시세반영률이 18.3%로 가장 낮았다.

 

이외 성동구 한강 한신 18.9%, 동대문구 답십리 래미안위브 19.0%, 금천구 롯데캐슬골드파크 19.1%, 강북구 번동 솔그린 19.1% 순으로 낮았으며, 85개 단지 중 공시지가 시세반영률 하위 5개 단지 모두 비강남에서 나타났다. 비강남 22개 구 중 13개 구가 20%대에 불과했다. 마포구 월드컵파크 12단지는 58.6%로 가장 높았지만 역시 정부 발표와 10%p 차이났다.

 

아파트뿐 아니라 1000억 이상 상가업무 빌딩의 공시지가도 실거래가 대비 40%에 불과하다(경실련 보도자료 2020.9). 서울 아파트와 상업업무 빌딩 등 고가 부동산의 시세반영률이 3~40%에 불과한 상황에서 지방 전답임야 등 다른 유형의 공시지가 시세반영률이 높을 리 없고, 만일 높다면 형평성에 어긋나기 때문에 더 심각한 문제이다.

 

경실련 주장에 대해 정부는 공시지가는 건축물이 없는 나지 상태에서 결정된 가격이라는 엉터리 변명으로 일관하고 있다. 하지만 나지 상태로 간주하고 공시지가를 산정하라는 것은 건물로 인해 토지의 사용수익을 제한하지 말고 토지 가치를 최대한 고려하라는 취지로 정부 주장은 맞지않다고 지적했다.

 

최근 고분양 논란이 된 서초구 신반포3차(래미안원베일리)도 철거된 상태로 나지 상태이지만 최근까지 조합원매물이 거래되고 있고, 토지 시세는 평당 1.7억이다. 서초구 분양가심의위원회가 승인한 분양가(평당 5,670만원) 기준으로 산출한 토지 시세도 1.5억원으로 크게 다르지 않다 2020년 12월 서초구 분양가심의위원회가 승인한 분양가(평당 5,670만원)에서 적정건축비(600만원)을 제외할 경우 토지비는 분양평당 5,070만원이며, 재건축 이후 용적률(299%)을 고려할 경우 토지비는 토지평당 1.5억원이다.

 

하지만 공시지가는 7,520만원으로 시세반영률이 45%에 불과했다. 이외에도 최근 재건축이 진행 중인 개포주공1단지, 둔촌주공 등도 철거된 이후 나지 상태일 경우 공시지가와 토지 시세를 비교한 결과 시세반영률이 각각 33%, 51%에 불과했다.

 

경실련은 더 이상 국토부의 과세기준 왜곡을 방치해서는 안되며 지금이라도 표준지가격 조사결정권을 광역단체장에게 이양해야 한다. 국토부는 중암감독관으로서 감시하고 견제하고 광역단체장의 선의의 경쟁을 유도하며 가격의 공정성을 되찾아야 한다.

 

따라서 국회는 불공정 과세를 조장하는 공시가격 제도는 폐지하고, 모든 부동산에 대해 차별 없이 올바른 공시지가 기준으로 세금 등이 부과할 수 있도록 법을 개정해야 한다. 정부는 지금이라도 공시지가를 당장 2배 이상 올려 시세반영률을 80% 이상으로 올리고, 지금까지 거짓 공시가격으로 탈세를 유발한 관료에 대해서는 강력한 징계가 필요하다고 목소리를 높였다. 강경남 기자

 

 

 

 

 

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