국내 주택시장, 서울 강남 4구 및 부산·울산 지역 요인 강해

국내 주택시장에 지역 요인이 강화되며 독립된 시장을 형성하고 있는 것으로 조사됐다. 특히, 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 부산·울산지역은 다양한 지역개발 등 지역적 요인이 주택가격 형성에 큰 영향을 준 것으로 나타났다.

한국주택금융공사(HF, 사장 이정환) 주택금융연구원은 10일 ‘수도권과 부산·울산 주택가격 비동조화 현상과 원인’이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 이 조사는 6대 특별·광역시(서울·부산 ·대구·대전·광주·인천)의 구 단위와 경기도 시 단위 97개 지역에 대해 지난 2004년 1분기에서 2018년도 3분기까지의 주택가격 매매지수와 지역별 소비자 물가지수를 사용해 진행됐다.

강남 4구의 경우 사회·경제·문화적으로 지역적 특색이 반영된 차별화 된 곳으로 주택가격이 다른 지역보다 지역 요인에 의해 견인되는 측면이 큰 것으로 조사됐다.

또 부산의 경우 전국요인이 주택가격에 미치는 영향이 미미한 것으로 조사됐다. 부산은 2005년을 전후해 도심지역 내 대규모 재개발 및 혁신도시 이전이 본격화되면서 전셋값과 매매가격이 상승했고, 2010년~2014년에는 노후주택 멸실은 증가했지만, 아파트 공급은 부족해 수급불균형이 가격 상승을 견인했다. 아울러 부산의 인구 감소, 높은 노령인구와 노후주택 비율도 강한 지역적 특색으로 지적됐다.

울산지역은 광역시 중에서는 지역 요인이 약한 편이었으나 2010년을 지나면서 △인구 및 가구 증가 △소득대비 낮은 매매가 △전국평균과 다른 전세가율 △경기침체 및 미분양 등으로 지역 요인이 강화되는 것으로 보였다.

주택금융공사 백인걸, 최영상 연구위원은 “부산의 경우 북항 재개발사업을 비롯해 부산 전체에 걸친 도심재개발 사업이 진행되고 있으며 이 같은 대규모 도심재개발은 지속해서 지역 요인 강화에 영향을 미칠 것”이라면서 “국제산업물류도시 개발로 부산 강서권역을 중심으로 교통환경이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

지난 2017년을 기점으로 수도권 주택가격이 서울 강남을 중심으로 상승할 당시 부산·울산지역은 경기침체와 함께 주택시장이 냉각되면서 경남권을 중심으로 주택가격 움직임이 수도권과는 서로 다르게 공간적 차별성이 있는 ‘비동조화 현상’을 보였다.

               ↑서울·수도권, 부산, 울산 실거래가 추이

조사에 따르면 국내 주택시장에 2004년 1분기에서 2009년 4분기까지는 전국요인이 전국적으로 강했지만 2010년 1분기를 기점으로 2015년 2분기까지는 지역 요인이 강화되면서 수도권과 비수도권의 주택가격 변화가 다른 양상을 보였다.

주택가격 비동조화의 원인으로는 △주택시장의 구조적이고 근본적인 변화 △수급불균형 △정부의 규제 및 지역개발 정책 △지역 고유특성 등을 꼽았다.

공사관계자는 “2010년과 2015년을 전후해 주택시장 규제정책 및 부양정책이 수도권과 비수도권에 차별적으로 시행되면서 수도권이 주택시장을 견인하는 전국요인이 약화하고 지역 요인이 강화되는 데 영향을 미쳤다”라면서 “앞으로 전국단위 주택정책과 지역 단위 주택정책의 차별적인 수립·관리가 왜 필요한지에 대한 근거자료로 활용이 가능할 것으로 보인다”고 말했다. 강경남 기자